Der Immobilienmarkt in Kroatien verzeichnet in den letzten Jahren ein kontinuierliches Interesse sowohl von inl\u00e4ndischen als auch von ausl\u00e4ndischen Investoren. Mit steigenden Preisen und einer zunehmenden Professionalisierung des Marktes wird die Investition in Immobilien immer mehr zu einer strukturierten Investitionsentscheidung und nicht ausschlie\u00dflich zu einer Frage von Lage und Preis.<\/p>\n\n\n\n
Eine der zentralen Fragen, die sich bereits in der Anfangsphase der Investition stellt, ist die Wahl des rechtlichen und steuerlichen Modells des Erwerbs: der Kauf einer Immobilie als Privatperson oder \u00fcber eine Gesellschaft, meist in Form einer Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (d.o.o.).<\/p>\n\n\n\n
Obwohl beide Modelle ihre Vorteile haben, zeigen steuerliche Aspekte in vielen F\u00e4llen deutlich, dass insbesondere bei Investitionsprojekten der Erwerb \u00fcber eine Gesellschaft die effizientere L\u00f6sung darstellt.<\/p>\n\n\n\n
Mehrwertsteuer bei Neubauten als entscheidender Faktor<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Kauf von Neubauten in Kroatien unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer in H\u00f6he von 25%. Gerade in diesem Bereich entsteht der gr\u00f6\u00dfte Unterschied zwischen Privatpersonen und Gesellschaften.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Privatpersonen stellt die Mehrwertsteuer einen endg\u00fcltigen Kostenfaktor dar, der nicht zur\u00fcckgefordert werden kann. Demgegen\u00fcber haben Gesellschaften, die im Mehrwertsteuersystem t\u00e4tig sind, das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern die Immobilie f\u00fcr steuerpflichtige T\u00e4tigkeiten genutzt wird.<\/p>\n\n\n\n In der Praxis bedeutet dies, dass beim Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 \u20ac, zuz\u00fcglich 25% Mehrwertsteuer, eine Privatperson Gesamtkosten in H\u00f6he von 250.000 \u20ac tr\u00e4gt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass seit dem 1. Januar 2025 eine Ma\u00dfnahme eingef\u00fchrt wurde, die jungen K\u00e4ufern eine R\u00fcckerstattung von 50% der gezahlten Mehrwertsteuer beim Erwerb ihrer ersten Neubauimmobilie erm\u00f6glicht, wodurch sich die effektiven Kosten f\u00fcr diese Gruppe erheblich reduzieren k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Eine Gesellschaft hingegen kann im Rahmen des Mehrwertsteuersystems den vollst\u00e4ndigen Vorsteuerabzug geltend machen (sofern die Immobilie f\u00fcr steuerpflichtige T\u00e4tigkeiten genutzt wird), wodurch sich die tats\u00e4chlichen Investitionskosten auf 200.000 \u20ac reduzieren.<\/p>\n\n\n\n Dieser Unterschied bei den Anfangsinvestitionen ist h\u00e4ufig ein entscheidender Faktor bei der Wahl des Kaufmodells, insbesondere f\u00fcr Investoren, die die Immobilie f\u00fcr gesch\u00e4ftliche Zwecke oder zum Weiterverkauf nutzen m\u00f6chten.<\/p>\n\n\n\n Unterschied zwischen Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die steuerliche Behandlung des Immobilienkaufs in Kroatien h\u00e4ngt von der Art der Transaktion und dem Status des Verk\u00e4ufers ab.<\/p>\n\n\n\n Die Mehrwertsteuer (MwSt.) wird beim Kauf von Neubauten oder dann angewendet, wenn der Verk\u00e4ufer im Mehrwertsteuersystem ist. In diesen F\u00e4llen ist die Mehrwertsteuer im Preis enthalten und kann f\u00fcr Steuerpflichtige einen neutralen Kostenfaktor darstellen.<\/p>\n\n\n\n Demgegen\u00fcber wird die Grunderwerbsteuer in H\u00f6he von 3% beim Kauf von Immobilien au\u00dferhalb des Mehrwertsteuersystems erhoben, meist wenn der Verk\u00e4ufer eine Privatperson ist oder wenn es sich um Immobilien handelt, die l\u00e4nger als zwei Jahre genutzt wurden. Diese Steuer wird in der Regel vom K\u00e4ufer getragen und stellt einen endg\u00fcltigen Kostenfaktor dar. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass in bestimmten F\u00e4llen \u2013 beispielsweise beim Erwerb der ersten Immobilie \u2013 die M\u00f6glichkeit besteht, die gezahlte Grunderwerbsteuer zur\u00fcckzuerhalten, entsprechend den geltenden Ma\u00dfnahmen und den durch spezielle Vorschriften festgelegten Bedingungen.<\/p>\n\n\n\n Aus Sicht von Investoren liegt der Unterschied zwischen diesen beiden Steuerformen nicht nur im Steuersatz, sondern auch in den M\u00f6glichkeiten der Optimierung. W\u00e4hrend die Mehrwertsteuer bei entsprechender Struktur durch das Recht auf Vorsteuerabzug neutralisiert werden kann, stellt die Grunderwerbsteuer in der Regel einen endg\u00fcltigen Kostenfaktor f\u00fcr Investoren dar, auch wenn in bestimmten Situationen \u2013 etwa beim Erwerb einer ersten Immobilie f\u00fcr den Eigenbedarf \u2013 eine R\u00fcckerstattung m\u00f6glich sein kann.<\/p>\n\n\n\n Vergleich der Modelle: Privatperson vs. Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (d.o.o.)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Erwerb einer Immobilie als Privatperson ist durch ein einfacheres administratives Verfahren und geringere regulatorische Anforderungen gekennzeichnet. Dieses Modell schr\u00e4nkt jedoch die M\u00f6glichkeiten der steuerlichen Optimierung ein, insbesondere im Hinblick auf die Mehrwertsteuer und die Anerkennung von Kosten.<\/p>\n\n\n\n Demgegen\u00fcber erm\u00f6glicht der Erwerb \u00fcber eine Gesellschaft ein breiteres Spektrum an steuerlichen und gesch\u00e4ftlichen Vorteilen. Neben der M\u00f6glichkeit des Vorsteuerabzugs kann die Gesellschaft verschiedene mit der Immobilie verbundene Kosten anerkennen, darunter Instandhaltung, Finanzierungskosten und Abschreibungen. Dieses Modell erm\u00f6glicht zudem eine einfachere Verwaltung mehrerer Immobilien sowie die Professionalisierung des Investitionsportfolios.<\/p>\n\n\n\n Obwohl die Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit \u00fcber eine Gesellschaft zus\u00e4tzliche administrative Verpflichtungen und Buchhaltungskosten mit sich bringt, sind diese Kosten im Kontext gr\u00f6\u00dferer Investitionen in der Regel durch die insgesamt h\u00f6here steuerliche und finanzielle Effizienz gerechtfertigt.<\/p>\n\n\n\n Zus\u00e4tzliche Kosten und steuerliche Verpflichtungen<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bei der Beurteilung der Rentabilit\u00e4t einer Investition ist es notwendig, auch zus\u00e4tzliche Kosten zu ber\u00fccksichtigen, die in der Anfangsphase nicht immer sichtbar sind.<\/p>\n\n\n\n Dazu geh\u00f6ren die Steuer auf Ferienh\u00e4user, kommunale Abgaben, R\u00fccklagen sowie laufende Instandhaltungskosten. Im Falle von Mieteinnahmen gelten die Vorschriften zur Einkommenbesteuerung, und f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige sind zus\u00e4tzlich Aspekte der internationalen Besteuerung zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n\n\n\n Bei Investitionen \u00fcber eine Gesellschaft kann ein Teil dieser Kosten steuerlich abzugsf\u00e4hig sein, wodurch sich die effektive Steuerbelastung weiter reduziert.<\/p>\n\n\n\n Ausl\u00e4ndische Investoren und die Wahl der Investitionsstruktur<\/strong><\/p>\n\n\n\n Als Mitglied der Europ\u00e4ischen Union ist Kroatien offen f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren; in der Praxis zeigt sich jedoch, dass die meisten gr\u00f6\u00dferen Investitionen \u00fcber die Gr\u00fcndung einer Gesellschaft in Kroatien strukturiert werden, vor allem aufgrund der Tatsache, dass eine dauerhafte wirtschaftliche T\u00e4tigkeit in der Regel nicht ohne die Begr\u00fcndung einer rechtlichen Pr\u00e4senz gem\u00e4\u00df dem Gesetz \u00fcber Handelsgesellschaften ausge\u00fcbt werden kann.<\/p>\n\n\n\n Ein solcher Ansatz erm\u00f6glicht eine einfachere Verwaltung der Mehrwertsteuer, eine klarere steuerliche Behandlung der Eink\u00fcnfte sowie eine bessere Einhaltung lokaler Vorschriften. Dar\u00fcber hinaus bietet eine Gesellschaft gr\u00f6\u00dfere Flexibilit\u00e4t bei der weiteren Entwicklung der Investition, einschlie\u00dflich Verkauf, Vermietung oder Erweiterung des Portfolios.<\/p>\n\n\n\n