{"id":11192,"date":"2026-06-19T13:06:28","date_gmt":"2026-06-19T13:06:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.coneo.hr\/?p=11192"},"modified":"2026-06-19T13:06:28","modified_gmt":"2026-06-19T13:06:28","slug":"sie-sind-auslaender-und-vermieten-eine-ferienwohnung-in-kroatien-was-sie-ueber-ihre-steuerlichen-verpflichtungen-wissen-sollten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coneo.hr\/de\/blog\/aktuellen\/sie-sind-auslaender-und-vermieten-eine-ferienwohnung-in-kroatien-was-sie-ueber-ihre-steuerlichen-verpflichtungen-wissen-sollten\/","title":{"rendered":"Sie sind Ausl\u00e4nder und vermieten eine Ferienwohnung in Kroatien? Was Sie \u00fcber Ihre steuerlichen Verpflichtungen wissen sollten"},"content":{"rendered":"\n

In den letzten Jahren hat sich Kroatien zu einem der attraktivsten Ziele f\u00fcr den Erwerb von Immobilien durch B\u00fcrger aus \u00d6sterreich, Deutschland und anderen EU-Mitgliedstaaten entwickelt. Viele Eigent\u00fcmer entscheiden sich anschlie\u00dfend f\u00fcr die touristische Vermietung ihrer Immobilien. F\u00fcr ausl\u00e4ndische Privatpersonen, die keine steuerlichen Ans\u00e4ssigen Kroatiens sind, ergeben sich daraus jedoch besondere steuerliche Verpflichtungen.<\/p>\n\n\n\n

Insbesondere im Jahr 2026, in dem Steuerpr\u00fcfungen und der internationale Informationsaustausch immer detaillierter werden, ist es wichtig, den Unterschied zwischen der Vermietung als ausl\u00e4ndische Privatperson und der Vermietung \u00fcber kroatische Reise- oder Tourismusagenturen zu verstehen.<\/p>\n\n\n\n

Die Umsatzsteuerpflicht entsteht bereits vor der ersten Vermietung<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Ein Nichtans\u00e4ssiger mit Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat gilt in Kroatien als umsatzsteuerpflichtig, wenn er eine Immobilie zu touristischen Zwecken vermietet.<\/p>\n\n\n\n

Nichtans\u00e4ssige, die aufgrund der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien in Kroatien steuerpflichtig sind, m\u00fcssen sp\u00e4testens 15 Tage vor der ersten Vermietung einen Antrag auf Eintragung in das Umsatzsteuerregister stellen und eine kroatische Umsatzsteuer-Identifikationsnummer beantragen. Der Antrag ist bei der kroatischen Steuerverwaltung, Regionalb\u00fcro Zagreb, Abteilung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Steuerpflichtige, mittels Formular P-PDV pers\u00f6nlich oder per Einschreiben einzureichen.<\/p>\n\n\n\n

Lohnt sich die Vermietung \u00fcber eine kroatische Tourismusagentur?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Die Vermietung kann auch \u00fcber eine lokale kroatische Tourismusagentur organisiert werden. Dieses Modell kann den Verwaltungsaufwand f\u00fcr den Eigent\u00fcmer erheblich reduzieren, bringt jedoch gleichzeitig steuerliche und finanzielle Auswirkungen mit sich, die sorgf\u00e4ltig gepr\u00fcft werden sollten.<\/p>\n\n\n\n

In solchen Konstellationen ben\u00f6tigen Vermieter in ihrem Ans\u00e4ssigkeitsstaat in der Regel eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, w\u00e4hrend die kroatische Agentur in Kroatien umsatzsteuerlich registriert sein muss. Je nach Leistungsstruktur und Status der beteiligten Parteien kann das Reverse-Charge-Verfahren Anwendung finden.<\/p>\n\n\n\n

Zu den Vorteilen z\u00e4hlen ein geringerer Verwaltungsaufwand, in bestimmten F\u00e4llen keine separate Umsatzsteuerregistrierung in Kroatien sowie die Umsatzsteuerabwicklung durch die Agentur.<\/p>\n\n\n\n

Nachteile k\u00f6nnen h\u00f6here Gesamtkosten aufgrund der Umsatzsteuerregelungen, Provisionsgeb\u00fchren auf Nettoeinnahmen sowie der Ausschluss vom Vorsteuerabzug sein.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr Eigent\u00fcmer, die einen passiveren Ansatz bei der Verwaltung ihrer Immobilie bevorzugen, kann dieses Modell eine praktikable L\u00f6sung darstellen. Vor einer Entscheidung sollte jedoch eine umfassende Analyse der steuerlichen Auswirkungen in beiden L\u00e4ndern erfolgen.<\/p>\n\n\n\n

Rechnungen sind keine blo\u00dfe Formalit\u00e4t<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Heutzutage wird ein gro\u00dfer Teil privater Unterk\u00fcnfte \u00fcber digitale Plattformen wie Booking.com, Airbnb und \u00e4hnliche Anbieter vermietet. Daher gehen viele Vermieter davon aus, dass Buchungsbest\u00e4tigungen, Plattformberichte oder Zahlungsnachweise als ausreichende Dokumentation gelten.<\/p>\n\n\n\n

Diese Annahme ist jedoch nicht vollst\u00e4ndig korrekt.<\/p>\n\n\n\n

Obwohl die Marktpraktiken oft einen anderen Eindruck vermitteln, richten Steuerbeh\u00f6rden ihre Aufmerksamkeit zunehmend auf diesen Bereich. Jeder Vermieter ist verpflichtet, f\u00fcr die erbrachte Beherbergungsleistung eine ordnungsgem\u00e4\u00dfe Rechnung auszustellen. Dar\u00fcber hinaus sind die korrekte Erfassung von Zahlungen, die \u00dcbereinstimmung der Preisgestaltung sowie die F\u00fchrung der erforderlichen Unterlagen im Zusammenhang mit der touristischen T\u00e4tigkeit von wesentlicher Bedeutung.<\/p>\n\n\n\n

In Kroatien erzielte Eink\u00fcnfte k\u00f6nnen die Besteuerung in \u00d6sterreich beeinflussen<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

\u00d6sterreichische Steuerresidenten, die Eink\u00fcnfte aus der Vermietung von Immobilien in Kroatien erzielen, gehen h\u00e4ufig davon aus, dass ihre steuerlichen Verpflichtungen mit der Zahlung der Steuer in Kroatien erf\u00fcllt sind. Dies ist jedoch nicht immer der Fall.<\/p>\n\n\n\n

Gem\u00e4\u00df dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Kroatien und \u00d6sterreich m\u00fcssen Eink\u00fcnfte aus in Kroatien gelegenen Immobilien auch den \u00f6sterreichischen Steuerbeh\u00f6rden gemeldet werden. Obwohl diese Eink\u00fcnfte in \u00d6sterreich in der Regel nicht erneut besteuert werden, werden sie bei der Ermittlung des progressiven Steuersatzes ber\u00fccksichtigt, der auf andere steuerpflichtige Eink\u00fcnfte angewendet wird.<\/p>\n\n\n\n

Deshalb sollten die kroatischen und \u00f6sterreichischen Steuerpflichten nicht isoliert betrachtet werden. Eine rechtzeitige Analyse ihrer Wechselwirkungen kann unangenehme \u00dcberraschungen bei der j\u00e4hrlichen Steuerveranlagung vermeiden.<\/p>\n\n\n\n

Steuerpr\u00fcfungen und Datenaustausch sind heute deutlich effizienter<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

Digitale Buchungsplattformen, europ\u00e4ische Informationsaustauschsysteme und neue Meldepflichten erm\u00f6glichen den Steuerbeh\u00f6rden einen wesentlich schnelleren und einfacheren Zugang zu Informationen \u00fcber Eink\u00fcnfte aus touristischer Vermietung als noch vor wenigen Jahren.<\/p>\n\n\n\n

In der Praxis bedeutet dies, dass Buchungsdaten, Zahlungen und Einnahmen zunehmend zwischen verschiedenen Verwaltungssystemen abgeglichen werden k\u00f6nnen. Dadurch wird der Spielraum f\u00fcr Unstimmigkeiten oder nicht deklarierte Eink\u00fcnfte erheblich reduziert.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr ausl\u00e4ndische Immobilieneigent\u00fcmer, die in mehreren L\u00e4ndern t\u00e4tig sind, wird eine rechtzeitige und korrekte Strukturierung ihrer Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit daher immer wichtiger. Die steuerliche Behandlung der Eink\u00fcnfte sollte sowohl national als auch international konsistent und rechtskonform gestaltet werden.<\/p>\n\n\n\n

Wie kann CONEO Croatia helfen?<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

CONEO Croatia unterst\u00fctzt in- und ausl\u00e4ndische Immobilieneigent\u00fcmer in den Bereichen Steuerberatung, Unternehmensregistrierung, Umsatzsteuer- und Umsatzsteuer-Identifikationspflichten sowie internationale Steuerplanung.<\/p>\n\n\n\n

Ein von Anfang an richtig aufgebautes Gesch\u00e4fts- und Steuermodell kann administrative Risiken erheblich reduzieren und Eigent\u00fcmern helfen, ihre Investitionen in Kroatien sicherer und effizienter zu verwalten.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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