Tržište nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina bilježi kontinuiran interes domaćih i stranih investitora. Uz rast cijena i sve veću profesionalizaciju tržišta, ulaganje u nekretnine postaje sve više strukturirana investicijska odluka, a ne isključivo pitanje lokacije i cijene.
Jedno od ključnih pitanja koje se postavlja već u početnoj fazi ulaganja jest izbor pravnog i poreznog modela kupnje: kupiti nekretninu kao fizička osoba ili putem trgovačkog društva, najčešće društva s ograničenom odgovornošću (d.o.o.).
Iako oba modela imaju svoje prednosti, porezni aspekti u velikom broju slučajeva jasno ukazuju na to da je, osobito kod investicijskih projekata, kupnja putem društva učinkovitije rješenje.
PDV kod novogradnje kao ključni element odluke
Kupnja novogradnje u Hrvatskoj u pravilu podliježe oporezivanju porezom na dodanu vrijednost po stopi od 25%. Upravo u tom segmentu nastaje najznačajnija razlika između fizičkih osoba i trgovačkih društava.
Za fizičke osobe, PDV predstavlja konačan trošak koji se ne može povratiti. Nasuprot tome, trgovačka društva koja posluju u sustavu PDV-a imaju pravo na odbitak pretporeza, pod uvjetom da se nekretnina koristi za obavljanje oporezive djelatnosti.
U praksi to znači da kod kupnje nekretnine vrijednosti 200.000 eura, uz pripadajući PDV od 25%, fizička osoba snosi ukupni trošak od 250.000 eura. Međutim, važno je uzeti u obzir da je od 1. siječnja 2025. godine uvedena mjera kojom država mladima omogućuje povrat 50% plaćenog PDV-a pri kupnji prve nekretnine u novogradnji, čime se efektivni trošak može značajno smanjiti za tu skupinu kupaca.
Društvo, s druge strane, može kroz sustav PDV-a ostvariti puni povrat pretporeza (pod uvjetom da se nekretnina koristi za oporezivu djelatnost), čime se stvarni trošak investicije svodi na 200.000 eura.
Ova razlika u početnom ulaganju često je presudan faktor kod odluke o modelu kupnje, osobito kod investitora koji planiraju daljnje korištenje nekretnine u poslovne svrhe ili njezinu prodaju.
Razlika između PDV-a i poreza na promet nekretnina
Porezni tretman kupnje nekretnine u Hrvatskoj ovisi o vrsti transakcije i statusu prodavatelja.
Porez na dodanu vrijednost primjenjuje se kod kupnje novogradnje ili kada je prodavatelj u sustavu PDV-a. U tim slučajevima PDV je uključen u cijenu i, za porezne obveznike, može predstavljati neutralan trošak.
S druge strane, porez na promet nekretnina po stopi od 3% primjenjuje se kod kupnje nekretnina izvan sustava PDV-a, najčešće kada je prodavatelj fizička osoba ili kada se radi o nekretninama koje su korištene dulje od dvije godine. Taj porez u pravilu snosi kupac i predstavlja konačan trošak. Međutim, važno je napomenuti da u određenim slučajevima – primjerice kod kupnje prve nekretnine – postoji mogućnost povrata plaćenog poreza na promet nekretnina, sukladno važećim mjerama i uvjetima propisanim posebnim propisima.
Iz perspektive investitora, razlika između ova dva porezna oblika nije samo u stopi, već u mogućnosti optimizacije. Dok je PDV, uz odgovarajuću strukturu, moguće neutralizirati kroz pravo na odbitak pretporeza, porez na promet nekretnina u pravilu predstavlja konačan trošak za investitore, iako u određenim situacijama – primjerice kod kupnje prve nekretnine za vlastite potrebe – može postojati mogućnost njegova povrata.
Usporedba modela: fizička osoba i d.o.o.
Kupnja nekretnine kao fizička osoba karakterizira se jednostavnijim administrativnim postupkom i manjim regulatornim zahtjevima. Međutim, takav model ograničava mogućnosti porezne optimizacije, osobito u kontekstu PDV-a i priznavanja troškova.
S druge strane, kupnja putem društva omogućuje širi spektar poreznih i poslovnih prednosti. Osim mogućnosti povrata PDV-a, društvo može priznati različite troškove povezane s nekretninom, uključujući održavanje, kamate na financiranje i amortizaciju. Takav model također omogućuje lakše upravljanje većim brojem nekretnina i profesionalizaciju investicijskog portfelja.
Iako poslovanje kroz društvo podrazumijeva dodatne administrativne obveze i troškove vođenja poslovnih knjiga, u kontekstu ozbiljnijih ulaganja ti troškovi najčešće su opravdani ukupnom poreznom i financijskom učinkovitošću.
Dodatni troškovi i porezne obveze
Pri procjeni isplativosti ulaganja nužno je uzeti u obzir i dodatne troškove koji nisu uvijek vidljivi u početnoj fazi.
To uključuje porez na kuće za odmor, komunalnu naknadu, pričuvu i troškove redovitog održavanja. U slučaju ostvarivanja prihoda od najma, primjenjuju se pravila oporezivanja dohotka, a za nerezidente i dodatni aspekti međunarodnog oporezivanja.
Kod ulaganja putem društva, dio navedenih troškova može biti porezno priznat, čime se dodatno smanjuje efektivno porezno opterećenje.
Strani investitori i izbor strukture ulaganja
Hrvatska je kao članica Europske unije otvorena za strane investitore, no praksa pokazuje da se većina ozbiljnijih ulaganja strukturira kroz osnivanje društva u Hrvatskoj, prvenstveno zbog činjenice da se trajna gospodarska djelatnost u pravilu ne može obavljati bez uspostave pravne prisutnosti sukladno Zakonu o trgovačkim društvima.
Takav pristup omogućuje jednostavnije upravljanje PDV-om, jasniji porezni tretman prihoda te bolju usklađenost s lokalnim propisima. Osim toga, društvo omogućuje veću fleksibilnost u daljnjem razvoju investicije, uključujući prodaju, najam ili proširenje portfelja.
Zaključak
Kod ulaganja u nekretnine u Hrvatskoj izbor između kupnje na ime i kupnje putem društva nije samo formalno pitanje, već odluka koja izravno utječe na ukupnu profitabilnost investicije.
Dok je kupnja kao fizička osoba prikladna za potrebe osobnog stanovanja, ulaganja usmjerena na ostvarivanje prihoda ili daljnju prodaju u pravilu zahtijevaju strukturiraniji pristup. U takvim slučajevima, model ulaganja putem društva najčešće omogućuje veću poreznu učinkovitost, bolju kontrolu troškova i dugoročnu održivost investicije.
Zbog kompleksnosti poreznih pravila i njihovog utjecaja na povrat ulaganja, preporučuje se donošenje odluke o strukturi ulaganja prije same kupnje, ako vam je potrebna stručna analiza kontaktirajte tim CONEO Hrvatska.
