Tr\u017ei\u0161te nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina bilje\u017ei kontinuiran interes doma\u0107ih i stranih investitora. Uz rast cijena i sve ve\u0107u profesionalizaciju tr\u017ei\u0161ta, ulaganje u nekretnine postaje sve vi\u0161e strukturirana investicijska odluka, a ne isklju\u010divo pitanje lokacije i cijene.<\/p>\n\n\n\n
Jedno od klju\u010dnih pitanja koje se postavlja ve\u0107 u po\u010detnoj fazi ulaganja jest izbor pravnog i poreznog modela kupnje: kupiti nekretninu kao fizi\u010dka osoba ili putem trgova\u010dkog dru\u0161tva, naj\u010de\u0161\u0107e dru\u0161tva s ograni\u010denom odgovorno\u0161\u0107u (d.o.o.).<\/p>\n\n\n\n
Iako oba modela imaju svoje prednosti, porezni aspekti u velikom broju slu\u010dajeva jasno ukazuju na to da je, osobito kod investicijskih projekata, kupnja putem dru\u0161tva u\u010dinkovitije rje\u0161enje.<\/p>\n\n\n\n
PDV kod novogradnje kao klju\u010dni element odluke<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kupnja novogradnje u Hrvatskoj u pravilu podlije\u017ee oporezivanju porezom na dodanu vrijednost po stopi od 25%. Upravo u tom segmentu nastaje najzna\u010dajnija razlika izme\u0111u fizi\u010dkih osoba i trgova\u010dkih dru\u0161tava.<\/p>\n\n\n\n Za fizi\u010dke osobe, PDV predstavlja kona\u010dan tro\u0161ak koji se ne mo\u017ee povratiti. Nasuprot tome, trgova\u010dka dru\u0161tva koja posluju u sustavu PDV-a imaju pravo na odbitak pretporeza, pod uvjetom da se nekretnina koristi za obavljanje oporezive djelatnosti.<\/p>\n\n\n\n U praksi to zna\u010di da kod kupnje nekretnine vrijednosti 200.000 eura, uz pripadaju\u0107i PDV od 25%, fizi\u010dka osoba snosi ukupni tro\u0161ak od 250.000 eura. Me\u0111utim, va\u017eno je uzeti u obzir da je od 1. sije\u010dnja 2025. godine uvedena mjera kojom dr\u017eava mladima omogu\u0107uje povrat 50% pla\u0107enog PDV-a pri kupnji prve nekretnine u novogradnji, \u010dime se efektivni tro\u0161ak mo\u017ee zna\u010dajno smanjiti za tu skupinu kupaca.<\/p>\n\n\n\n Dru\u0161tvo, s druge strane, mo\u017ee kroz sustav PDV-a ostvariti puni povrat pretporeza (pod uvjetom da se nekretnina koristi za oporezivu djelatnost), \u010dime se stvarni tro\u0161ak investicije svodi na 200.000 eura.<\/p>\n\n\n\n Ova razlika u po\u010detnom ulaganju \u010desto je presudan faktor kod odluke o modelu kupnje, osobito kod investitora koji planiraju daljnje kori\u0161tenje nekretnine u poslovne svrhe ili njezinu prodaju.<\/p>\n\n\n\n Razlika izme\u0111u PDV-a i poreza na promet nekretnina<\/strong><\/p>\n\n\n\n Porezni tretman kupnje nekretnine u Hrvatskoj ovisi o vrsti transakcije i statusu prodavatelja.<\/p>\n\n\n\n Porez na dodanu vrijednost primjenjuje se kod kupnje novogradnje ili kada je prodavatelj u sustavu PDV-a. U tim slu\u010dajevima PDV je uklju\u010den u cijenu i, za porezne obveznike, mo\u017ee predstavljati neutralan tro\u0161ak.<\/p>\n\n\n\n S druge strane, porez na promet nekretnina po stopi od 3% primjenjuje se kod kupnje nekretnina izvan sustava PDV-a, naj\u010de\u0161\u0107e kada je prodavatelj fizi\u010dka osoba ili kada se radi o nekretninama koje su kori\u0161tene dulje od dvije godine. Taj porez u pravilu snosi kupac i predstavlja kona\u010dan tro\u0161ak. Me\u0111utim, va\u017eno je napomenuti da u odre\u0111enim slu\u010dajevima \u2013 primjerice kod kupnje prve nekretnine \u2013 postoji mogu\u0107nost povrata pla\u0107enog poreza na promet nekretnina, sukladno va\u017ee\u0107im mjerama i uvjetima propisanim posebnim propisima.<\/p>\n\n\n\n Iz perspektive investitora, razlika izme\u0111u ova dva porezna oblika nije samo u stopi, ve\u0107 u mogu\u0107nosti optimizacije. Dok je PDV, uz odgovaraju\u0107u strukturu, mogu\u0107e neutralizirati kroz pravo na odbitak pretporeza, porez na promet nekretnina u pravilu predstavlja kona\u010dan tro\u0161ak za investitore, iako u odre\u0111enim situacijama \u2013 primjerice kod kupnje prve nekretnine za vlastite potrebe \u2013 mo\u017ee postojati mogu\u0107nost njegova povrata.<\/p>\n\n\n\n Usporedba modela: fizi\u010dka osoba i d.o.o.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Kupnja nekretnine kao fizi\u010dka osoba karakterizira se jednostavnijim administrativnim postupkom i manjim regulatornim zahtjevima. Me\u0111utim, takav model ograni\u010dava mogu\u0107nosti porezne optimizacije, osobito u kontekstu PDV-a i priznavanja tro\u0161kova.<\/p>\n\n\n\n S druge strane, kupnja putem dru\u0161tva omogu\u0107uje \u0161iri spektar poreznih i poslovnih prednosti. Osim mogu\u0107nosti povrata PDV-a, dru\u0161tvo mo\u017ee priznati razli\u010dite tro\u0161kove povezane s nekretninom, uklju\u010duju\u0107i odr\u017eavanje, kamate na financiranje i amortizaciju. Takav model tako\u0111er omogu\u0107uje lak\u0161e upravljanje ve\u0107im brojem nekretnina i profesionalizaciju investicijskog portfelja.<\/p>\n\n\n\n Iako poslovanje kroz dru\u0161tvo podrazumijeva dodatne administrativne obveze i tro\u0161kove vo\u0111enja poslovnih knjiga, u kontekstu ozbiljnijih ulaganja ti tro\u0161kovi naj\u010de\u0161\u0107e su opravdani ukupnom poreznom i financijskom u\u010dinkovito\u0161\u0107u.<\/p>\n\n\n\n Dodatni tro\u0161kovi i porezne obveze<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pri procjeni isplativosti ulaganja nu\u017eno je uzeti u obzir i dodatne tro\u0161kove koji nisu uvijek vidljivi u po\u010detnoj fazi.<\/p>\n\n\n\n To uklju\u010duje porez na ku\u0107e za odmor, komunalnu naknadu, pri\u010duvu i tro\u0161kove redovitog odr\u017eavanja. U slu\u010daju ostvarivanja prihoda od najma, primjenjuju se pravila oporezivanja dohotka, a za nerezidente i dodatni aspekti me\u0111unarodnog oporezivanja.<\/p>\n\n\n\n Kod ulaganja putem dru\u0161tva, dio navedenih tro\u0161kova mo\u017ee biti porezno priznat, \u010dime se dodatno smanjuje efektivno porezno optere\u0107enje.<\/p>\n\n\n\n Strani investitori i izbor strukture ulaganja<\/strong><\/p>\n\n\n\n Hrvatska je kao \u010dlanica Europske unije otvorena za strane investitore, no praksa pokazuje da se ve\u0107ina ozbiljnijih ulaganja strukturira kroz osnivanje dru\u0161tva u Hrvatskoj, prvenstveno zbog \u010dinjenice da se trajna gospodarska djelatnost u pravilu ne mo\u017ee obavljati bez uspostave pravne prisutnosti sukladno Zakonu o trgova\u010dkim dru\u0161tvima.<\/p>\n\n\n\n Takav pristup omogu\u0107uje jednostavnije upravljanje PDV-om, jasniji porezni tretman prihoda te bolju uskla\u0111enost s lokalnim propisima. Osim toga, dru\u0161tvo omogu\u0107uje ve\u0107u fleksibilnost u daljnjem razvoju investicije, uklju\u010duju\u0107i prodaju, najam ili pro\u0161irenje portfelja.<\/p>\n\n\n\n