Der Immobilienmarkt in Kroatien verzeichnet in den letzten Jahren ein kontinuierliches Interesse sowohl von inländischen als auch von ausländischen Investoren. Mit steigenden Preisen und einer zunehmenden Professionalisierung des Marktes wird die Investition in Immobilien immer mehr zu einer strukturierten Investitionsentscheidung und nicht ausschließlich zu einer Frage von Lage und Preis.
Eine der zentralen Fragen, die sich bereits in der Anfangsphase der Investition stellt, ist die Wahl des rechtlichen und steuerlichen Modells des Erwerbs: der Kauf einer Immobilie als Privatperson oder über eine Gesellschaft, meist in Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.).
Obwohl beide Modelle ihre Vorteile haben, zeigen steuerliche Aspekte in vielen Fällen deutlich, dass insbesondere bei Investitionsprojekten der Erwerb über eine Gesellschaft die effizientere Lösung darstellt.
Mehrwertsteuer bei Neubauten als entscheidender Faktor
Der Kauf von Neubauten in Kroatien unterliegt in der Regel der Mehrwertsteuer in Höhe von 25%. Gerade in diesem Bereich entsteht der größte Unterschied zwischen Privatpersonen und Gesellschaften.
Für Privatpersonen stellt die Mehrwertsteuer einen endgültigen Kostenfaktor dar, der nicht zurückgefordert werden kann. Demgegenüber haben Gesellschaften, die im Mehrwertsteuersystem tätig sind, das Recht auf Vorsteuerabzug, sofern die Immobilie für steuerpflichtige Tätigkeiten genutzt wird.
In der Praxis bedeutet dies, dass beim Kauf einer Immobilie im Wert von 200.000 €, zuzüglich 25% Mehrwertsteuer, eine Privatperson Gesamtkosten in Höhe von 250.000 € trägt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass seit dem 1. Januar 2025 eine Maßnahme eingeführt wurde, die jungen Käufern eine Rückerstattung von 50% der gezahlten Mehrwertsteuer beim Erwerb ihrer ersten Neubauimmobilie ermöglicht, wodurch sich die effektiven Kosten für diese Gruppe erheblich reduzieren können.
Eine Gesellschaft hingegen kann im Rahmen des Mehrwertsteuersystems den vollständigen Vorsteuerabzug geltend machen (sofern die Immobilie für steuerpflichtige Tätigkeiten genutzt wird), wodurch sich die tatsächlichen Investitionskosten auf 200.000 € reduzieren.
Dieser Unterschied bei den Anfangsinvestitionen ist häufig ein entscheidender Faktor bei der Wahl des Kaufmodells, insbesondere für Investoren, die die Immobilie für geschäftliche Zwecke oder zum Weiterverkauf nutzen möchten.
Unterschied zwischen Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer
Die steuerliche Behandlung des Immobilienkaufs in Kroatien hängt von der Art der Transaktion und dem Status des Verkäufers ab.
Die Mehrwertsteuer (MwSt.) wird beim Kauf von Neubauten oder dann angewendet, wenn der Verkäufer im Mehrwertsteuersystem ist. In diesen Fällen ist die Mehrwertsteuer im Preis enthalten und kann für Steuerpflichtige einen neutralen Kostenfaktor darstellen.
Demgegenüber wird die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% beim Kauf von Immobilien außerhalb des Mehrwertsteuersystems erhoben, meist wenn der Verkäufer eine Privatperson ist oder wenn es sich um Immobilien handelt, die länger als zwei Jahre genutzt wurden. Diese Steuer wird in der Regel vom Käufer getragen und stellt einen endgültigen Kostenfaktor dar. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass in bestimmten Fällen – beispielsweise beim Erwerb der ersten Immobilie – die Möglichkeit besteht, die gezahlte Grunderwerbsteuer zurückzuerhalten, entsprechend den geltenden Maßnahmen und den durch spezielle Vorschriften festgelegten Bedingungen.
Aus Sicht von Investoren liegt der Unterschied zwischen diesen beiden Steuerformen nicht nur im Steuersatz, sondern auch in den Möglichkeiten der Optimierung. Während die Mehrwertsteuer bei entsprechender Struktur durch das Recht auf Vorsteuerabzug neutralisiert werden kann, stellt die Grunderwerbsteuer in der Regel einen endgültigen Kostenfaktor für Investoren dar, auch wenn in bestimmten Situationen – etwa beim Erwerb einer ersten Immobilie für den Eigenbedarf – eine Rückerstattung möglich sein kann.
Vergleich der Modelle: Privatperson vs. Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.)
Der Erwerb einer Immobilie als Privatperson ist durch ein einfacheres administratives Verfahren und geringere regulatorische Anforderungen gekennzeichnet. Dieses Modell schränkt jedoch die Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung ein, insbesondere im Hinblick auf die Mehrwertsteuer und die Anerkennung von Kosten.
Demgegenüber ermöglicht der Erwerb über eine Gesellschaft ein breiteres Spektrum an steuerlichen und geschäftlichen Vorteilen. Neben der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs kann die Gesellschaft verschiedene mit der Immobilie verbundene Kosten anerkennen, darunter Instandhaltung, Finanzierungskosten und Abschreibungen. Dieses Modell ermöglicht zudem eine einfachere Verwaltung mehrerer Immobilien sowie die Professionalisierung des Investitionsportfolios.
Obwohl die Geschäftstätigkeit über eine Gesellschaft zusätzliche administrative Verpflichtungen und Buchhaltungskosten mit sich bringt, sind diese Kosten im Kontext größerer Investitionen in der Regel durch die insgesamt höhere steuerliche und finanzielle Effizienz gerechtfertigt.
Zusätzliche Kosten und steuerliche Verpflichtungen
Bei der Beurteilung der Rentabilität einer Investition ist es notwendig, auch zusätzliche Kosten zu berücksichtigen, die in der Anfangsphase nicht immer sichtbar sind.
Dazu gehören die Steuer auf Ferienhäuser, kommunale Abgaben, Rücklagen sowie laufende Instandhaltungskosten. Im Falle von Mieteinnahmen gelten die Vorschriften zur Einkommenbesteuerung, und für Nichtansässige sind zusätzlich Aspekte der internationalen Besteuerung zu berücksichtigen.
Bei Investitionen über eine Gesellschaft kann ein Teil dieser Kosten steuerlich abzugsfähig sein, wodurch sich die effektive Steuerbelastung weiter reduziert.
Ausländische Investoren und die Wahl der Investitionsstruktur
Als Mitglied der Europäischen Union ist Kroatien offen für ausländische Investoren; in der Praxis zeigt sich jedoch, dass die meisten größeren Investitionen über die Gründung einer Gesellschaft in Kroatien strukturiert werden, vor allem aufgrund der Tatsache, dass eine dauerhafte wirtschaftliche Tätigkeit in der Regel nicht ohne die Begründung einer rechtlichen Präsenz gemäß dem Gesetz über Handelsgesellschaften ausgeübt werden kann.
Ein solcher Ansatz ermöglicht eine einfachere Verwaltung der Mehrwertsteuer, eine klarere steuerliche Behandlung der Einkünfte sowie eine bessere Einhaltung lokaler Vorschriften. Darüber hinaus bietet eine Gesellschaft größere Flexibilität bei der weiteren Entwicklung der Investition, einschließlich Verkauf, Vermietung oder Erweiterung des Portfolios.
Fazit
Bei Investitionen in Immobilien in Kroatien ist die Wahl zwischen dem Kauf im eigenen Namen und dem Kauf über eine Gesellschaft nicht nur eine formale Frage, sondern eine Entscheidung, die die Gesamtprofitabilität der Investition direkt beeinflusst.
Während der Kauf als Privatperson für den Eigenbedarf geeignet ist, erfordern Investitionen mit dem Ziel der Einkommensgenerierung oder des Weiterverkaufs in der Regel einen strukturierteren Ansatz. In solchen Fällen ermöglicht das Investitionsmodell über eine Gesellschaft meist eine höhere steuerliche Effizienz, eine bessere Kostenkontrolle und eine langfristige Nachhaltigkeit der Investition.
Aufgrund der Komplexität der steuerlichen Vorschriften und ihres Einflusses auf die Rendite wird empfohlen, die Investitionsstruktur bereits vor dem Kauf festzulegen. Wenn Sie eine fachliche Analyse benötigen, wenden Sie sich bitte an das Team von CONEO Croatia.
