Kauf und Erbschaft von Immobilien gehören zu den häufigsten Formen des Vermögenserwerbs in Kroatien. Dabei gelten nach dem Grunderwerbsteuergesetz Gebäude und Grundstücke (landwirtschaftliche, baureife) als Immobilien, nicht jedoch neu errichtete Immobilien, die nach dem Mehrwertsteuergesetz besteuert werden. Die Steuerpflicht entsteht mit der Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung sowie mit dem Abschluss eines Vertrags, dessen Gegenstand der Erwerb einer Immobilie ist. Die Entstehung der Steuerpflicht muss innerhalb von 30 Tagen ab ihrem Entstehen bei der zuständigen Steuerbehörde am Ort der Immobilie gemeldet werden. Die Bemessungsgrundlage, auf die die Steuer mit einem Satz von 4 % berechnet wird, ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerpflicht.
Bei Erbschaften besteht jedoch oft der irrtümliche Eindruck, dass auf jede geerbte Immobilie automatisch Steuer gezahlt wird. In der Praxis ist das nicht der Fall.
Die steuerliche Behandlung einer Erbschaft hängt von der Art des Vermögens, dem Verhältnis zwischen Erblasser und Erben, der Art des Erwerbs sowie den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. Deshalb ist es wichtig zu verstehen, wann die Steuerpflicht entsteht, wer gesetzliche Befreiungen genießt und welche administrativen Pflichten gegenüber der Steuerbehörde bestehen.
Wer ist zur Zahlung der Erbschafts- und Schenkungssteuer verpflichtet?
Steuerpflichtige können inländische und ausländische natürliche oder juristische Personen sein, die in der Republik Kroatien eine Immobilie durch Erbschaft, Schenkung oder eine andere Erwerbsart erwerben, die der Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegt.
Das bedeutet, dass die Tatsache, dass ein Erbe ausländischer Staatsbürger oder Steuerresident eines anderen Staates ist, für sich genommen keine Steuerpflicht in Kroatien ausschließt, wenn sich die Immobilie auf dem Gebiet der Republik Kroatien befindet.
Wann wird auf eine geerbte Immobilie keine Steuer gezahlt?
Steuerbefreiungen bei Erbschaft, Schenkung und sonstigem unentgeltlichen Erwerb von Immobilien gelten, wenn der Erwerb erfolgt durch:
✅ Ehegatten, nichteheliche Lebenspartner, formelle und informelle Lebenspartner, Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Adoptiveltern, die in diesem Verhältnis zum Verstorbenen bzw. Schenker stehen – sie sind von der Steuer auf den Erwerb von Immobilien durch Erbschaft befreit.
✅ Frühere Ehegatten, frühere nichteheliche Lebenspartner sowie frühere formelle und informelle Lebenspartner bei der Regelung ihrer Vermögensverhältnisse.
✅ Natürliche und juristische Personen, denen die Republik Kroatien oder eine Einheit der lokalen und regionalen (territorialen) Selbstverwaltung Immobilien schenkt bzw. überlässt.
Es ist wichtig zu betonen, dass jede Situation gesondert zu beurteilen ist, weshalb es ratsam ist, vor der Eigentumsübertragung zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung vorliegen.
Erbschaft von Bargeld, Geldforderungen, Wertpapieren und beweglichem Vermögen
Neben Immobilien können auch verschiedene Formen von Finanzvermögen Gegenstand einer Erbschaft sein, wie Geld auf Konten, Geldforderungen, Wertpapiere sowie bewegliches Vermögen. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wird mit einem Satz von 4 % auf Bargeld, Geldforderungen, Wertpapiere und bewegliches Vermögen berechnet, deren einzelner Marktwert am Tag der Entstehung der Steuerpflicht 6.700,00 Euro übersteigt. Die Steuerbemessungsgrundlage wird nach Abzug von Schulden und Kosten ermittelt, die sich auf das steuerpflichtige Vermögen beziehen.
Obwohl oft angenommen wird, dass die Übertragung solchen Vermögens nach Rechtskraft des Erbscheins ein einfacher Vorgang ist, muss in der Praxis geprüft werden, ob steuerliche oder administrative Pflichten bestehen, die von der Art des Vermögens, der Art seiner Erfassung und dem Land, in dem es sich befindet, abhängen.
Steuerbefreiungen bei Erbschaft und Schenkung von Bargeld, Geldforderungen, Wertpapieren und beweglichem Vermögen:
- Ehegatte, Nachkommen und Vorfahren in gerader Linie sowie Adoptivkinder und Adoptiveltern, die in diesem Verhältnis zum Verstorbenen bzw. Schenker stehen,
- natürliche und juristische Personen, denen die Republik Kroatien oder eine Einheit der lokalen und regionalen (territorialen) Selbstverwaltung bewegliches Vermögen unentgeltlich als Entschädigung oder aus anderen mit dem Vaterländischen Krieg zusammenhängenden Gründen überlässt,
- die Republik Kroatien und Einheiten der lokalen und regionalen (territorialen) Selbstverwaltung, staatliche Verwaltungsbehörden und Behörden der Einheiten der lokalen und regionalen Selbstverwaltung, öffentliche Einrichtungen, Religionsgemeinschaften, Stiftungen und Fonds, das Rote Kreuz sowie gemeinnützige juristische Personen, die gemäß besonderen Vorschriften für die Erbringung humanitärer Hilfe registriert sind,
- natürliche und juristische Personen beim Erhalt von Spenden (Zuwendungen) für Zwecke, die in besonderen Vorschriften festgelegt sind.
Die Steuer wird nicht erhoben, wenn auf das geerbte oder geschenkte Bargeld, Forderungen, Wertpapiere oder bewegliches Vermögen bereits eine andere Steuer nach einer besonderen Vorschrift gezahlt wird – zum Beispiel, wenn der Veräußerungsgewinn von Wertpapieren nach dem Einkommensteuergesetz als Kapitaleinkommen besteuert wird.
Hinweis: Der nichteheliche Lebenspartner ist in der Liste der von der Steuer befreiten Personen in Art. 9 des Gesetzes über lokale Steuern nicht ausdrücklich genannt, was in der Praxis ein strittiger Fall sein kann, der eine Rücksprache mit der Steuerbehörde oder einem Steuerberater erfordert.
Worauf ist besonders zu achten?
Bei der Erbschaft von Finanzvermögen empfiehlt es sich, vor der eigentlichen Eigentumsübertragung mehrere wesentliche Fakten zu klären.
Zunächst muss festgestellt werden, um welche Art von Vermögen es sich handelt. Die steuerliche Behandlung kann sich unterscheiden, je nachdem, ob es sich um geerbte Wertpapiere, Geldmittel, Anteile an Investmentfonds oder Geschäftsanteile handelt.
Ebenso wichtig ist es zu prüfen, wo das Finanzvermögen registriert ist bzw. geführt wird. Befindet es sich außerhalb der Republik Kroatien oder ist es mit ausländischen Finanzinstituten verbunden, können zusätzliche Regeln und Verwaltungsverfahren gelten.
Bei internationalen Fällen empfiehlt es sich zu prüfen, ob eine Melde- oder Steuerpflicht in einem anderen Staat besteht und ob internationale Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anwendbar sind.
Internationale Elemente können die steuerliche Behandlung erheblich beeinflussen
Es gibt zunehmend mehr Fälle, in denen Erben im Ausland leben oder sich das Finanzvermögen bei ausländischen Banken, Brokerhäusern oder Investmentgesellschaften befindet.
In solchen Situationen reicht es nicht aus, nur die kroatischen Vorschriften zu analysieren. Es muss geprüft werden, welche Steuervorschriften in dem Staat gelten, in dem sich das Vermögen befindet, sowie im Staat der steuerlichen Ansässigkeit des Erben. In bestimmten Fällen können zusätzliche Melde- oder Anzeigepflichten gegenüber den zuständigen Steuerbehörden bezüglich des geerbten Vermögens bestehen.
Was muss der Steuerbehörde gemeldet werden?
In den meisten Fällen müssen Steuerpflichtige der Steuerbehörde keine Unterlagen selbst vorlegen. Sobald der Erbschein rechtskräftig wird, übermitteln Gerichte und Notare die erforderlichen Daten elektronisch an die Steuerbehörde.
Es gibt jedoch Situationen, in denen der Steuerpflichtige verpflichtet ist, den Erwerb einer Immobilie selbst zu melden. Dies betrifft Fälle, in denen die Erwerbsurkunde nicht von einem Gericht oder einem Notar erstellt wurde.
In diesem Fall ist die Meldung innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Ausstellung der Urkunde bei der zuständigen Steuerbehörde einzureichen.
Es ist wichtig zu erwähnen, dass Personen, die eine gesetzliche Steuerbefreiung in Anspruch nehmen, in der Regel keinen gesonderten Befreiungsbescheid mehr erhalten; die Steuerbehörde erlässt einen Bescheid nur dann, wenn sie eine Steuerpflicht feststellt.
Welche Unterlagen sollten vorbereitet werden?
Auch wenn ein Großteil des Verfahrens auf offiziellem Weg abgewickelt wird, empfiehlt es sich, folgende Unterlagen im Voraus vorzubereiten:
- rechtskräftiger Erbschein
- persönliche Identifikationsnummer (OIB) des Erben
- Grundbuchauszug (bei Immobilien)
- Katasterdaten, falls erforderlich
- Unterlagen zum Finanzvermögen (Bescheinigungen von Banken, Brokerhäusern, Wertpapierregistern oder anderen Finanzinstituten, nach Bedarf)
- Marktwertschätzung des Vermögens, falls von der Steuerbehörde verlangt
- Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit bei internationalen Fällen
- sonstige von der Steuerbehörde angeforderte Unterlagen
Zur Prüfung des Grundbuchstands kann das System „Uređena zemlja“ (Geordnetes Land) genutzt werden.
Häufigste steuerliche Risiken
In der Praxis treten am häufigsten folgende Situationen auf:
- die irrtümliche Annahme, dass keine Steuer zu zahlen sei
- Unkenntnis der gesetzlichen Befreiungen
- unterlassene Meldung des Immobilienerwerbs, obwohl eine Meldepflicht besteht
- internationale Fälle mit Steuerpflichten in mehreren Ländern
- Unkenntnis der besonderen Vorschriften für Finanzvermögen
- unvollständige Unterlagen, die das Verfahren verzögern
Eine rechtzeitige Prüfung des steuerlichen Status kann spätere Steuerkorrekturen, die Berechnung von Verzugszinsen und zusätzliche Verwaltungskosten verhindern.
Fazit
Erbschaft ist nicht nur eine Frage der Eigentumsübertragung, sondern auch des richtigen Verständnisses der Steuervorschriften, die auf verschiedene Vermögensarten anzuwenden sind.
Obwohl nahe Familienangehörige in vielen Fällen von der Steuer auf den Erwerb von Immobilien durch Erbschaft befreit sind, muss jede Situation gesondert analysiert werden. Dies ist besonders wichtig, wenn Gegenstand der Erbschaft Finanzvermögen ist oder wenn ein internationales Element vorliegt, das die steuerliche Behandlung beeinflussen kann.
Vor der Eigentumsübertragung empfiehlt es sich, den steuerlichen Status des jeweiligen Vermögens, mögliche Steuerpflichten zu prüfen und sicherzustellen, dass alle Pflichten gegenüber der Steuerbehörde rechtzeitig erfüllt werden.
Falls Sie Fragen zur Besteuerung der Erbschaft von Immobilien oder Finanzvermögen haben oder eine fachkundige Analyse der steuerlichen Pflichten benötigen, wenden Sie sich an die Experten von CONEO Croatia.
