Posljednjih godina Hrvatska je postala jedna od najatraktivnijih destinacija za kupnju nekretnina među građanima Austrije, Njemačke i drugih zemalja Europske unije. Mnogi se pritom odlučuju na turističko iznajmljivanje, no upravo takvo iznajmljivanje u slučaju stranaca nerezidenta Republike Hrvatske, donosi određene porezne obveze.
Posebno u 2026. godini, kada su porezne kontrole i razmjena podataka između država sve detaljnije, važno je razumjeti razliku između iznajmljivanja kao stranac fizička osoba ili iznajmljivanja putem domaćih turističkih agencija.
PDV obveza za strane iznajmljivače nastaje prije početka prvog najma nekretnine
Nerezident koji je rezident države članice EU obveznik je PDV-a kad u Republici Hrvatskoj daje u najam ili zakup nekretninu u turističke svrhe.
Nerezidenti koji su u RH porezni obveznici po osnovi najma/zakupa nekretnina obvezni su 15 dana prije prve isporuke u tuzemstvu, odnosno prije početka najma/zakupa, Poreznoj upravi, Područnom uredu Zagreb, Odjelu za strane porezne obveznike, podnijeti zahtjev za upis u registar obveznika PDV-a i zatražiti dodjelu PDV identifikacijskog broja. Zahtjev za registriranje za potrebe PDV-a dostavlja se na obrascu P-PDV osobno ili preporučenom pošiljkom.
Isplati li se iznajmiti putem hrvatske turističke agencije?
Moguće je organizirati najam nekretnine putem lokalne hrvatske turističke agencije. Takav model može značajno smanjiti administrativni teret za iznajmljivača, no istovremeno ima i određene porezne i financijske implikacije koje je važno uzeti u obzir.
U ovakvom aranžmanu iznajmljivači u svojoj zemlji rezidentnosti imaju obvezu posjedovanja PDV broja, dok hrvatska turistička agencija mora biti registrirana za potrebe PDV-a u Hrvatskoj ili već biti PDV obveznik. U određenim slučajevima primjenjuje se mehanizam prijenosa porezne obveze (reverse charge), ovisno o strukturi usluge i statusu uključenih strana.
Prednosti:
- Smanjenje administrativnog opterećenja za iznajmljivača
- U pravilu nije potrebna zasebna registracija za PDV u Hrvatskoj
- PDV obračunava i uplaćuje turistička agencija
Nedostaci:
- Viši bruto trošak zbog obračunatog PDV-a
- Agencijska naknada obračunava se na neto prihod
- Nije moguće ostvariti pravo na odbitak pretporeza
Ovaj model može biti praktično rješenje za vlasnike koji žele pasivniji pristup upravljanju nekretninom, no prije odluke preporučuje se detaljna analiza poreznih učinaka u obje jurisdikcije.
Računi gostima nisu formalnost
Danas se velik dio privatnog smještaja iznajmljuje putem digitalnih platformi poput Bookinga, Airbnba i sličnih servisa. Zbog toga mnogi iznajmljivači smatraju da su potvrde rezervacija, izvještaji s platformi ili evidencije uplata dovoljna dokumentacija za pružene usluge smještaja. Međutim, takvo shvaćanje nije u potpunosti točno.
Iako praksa na tržištu često izgleda drugačije, upravo je to segment kojem porezne kontrole posljednjih godina posvećuju sve više pažnje. Svaki iznajmljivač, dužan je izdati račun za pruženu uslugu smještaja. Osim samog računa, važno je i pravilno evidentiranje uplata, usklađenost cijena te vođenje potrebne evidencije vezane uz turističku djelatnost.
Dohodak ostvaren u Hrvatskoj može utjecati na oporezivanje u Austriji
Austrijski porezni rezidenti koji ostvaruju prihode od iznajmljivanja nekretnina u Hrvatskoj često pretpostavljaju da će im porezne obveze biti konačne samim plaćanjem poreza u Hrvatskoj. Međutim, iako se dohodak od najma ili turističkog iznajmljivanja nekretnine u pravilu oporezuje u Hrvatskoj, time porezne obveze u Austriji ne završavaju nužno u cijelosti. Naime, sukladno Ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Hrvatske i Austrije, dohodak ostvaren od nekretnine koja se nalazi u Hrvatskoj prijavljuje se i austrijskim poreznim vlastima. Iako se isti dohodak u pravilu ne oporezuje ponovno u Austriji, on se uzima u obzir prilikom određivanja progresivne porezne stope koja se primjenjuje na ostale oporezive dohotke poreznog obveznika u Austriji. Zbog toga je važno ne promatrati hrvatske i austrijske porezne obveze odvojeno, već pravovremeno analizirati njihov međusobni utjecaj kako bi se izbjegla neugodna iznenađenja prilikom godišnjeg poreznog obračuna u Austriji.
Porezne kontrole i razmjena podataka danas su znatno učinkovitije
Digitalne platforme za oglašavanje smještaja, europski sustavi razmjene podataka te nova pravila izvještavanja omogućuju poreznim upravama znatno jednostavniji i brži pristup informacijama o prihodima od turističkog najma nego što je to bio slučaj prije nekoliko godina.
U praksi to znači da se podaci o rezervacijama, isplatama i prihodima sve češće mogu povezati i usporediti kroz različite administrativne sustave, što značajno smanjuje prostor za neusklađenosti ili neprijavljene prihode.
Zbog toga je pravovremeno i pravilno strukturiranje poslovanja postalo ključno, osobito za strane vlasnike nekretnina koji istodobno posluju u više država. U takvim situacijama važno je osigurati dosljednost u poreznom tretmanu prihoda te usklađenost između lokalnih i inozemnih poreznih obveza.
Kako CONEO Croatia može pomoći?
CONEO Croatia pruža podršku domaćim i stranim vlasnicima nekretnina u području poreznog savjetovanja, registracije djelatnosti, PDV i PDV-ID obveza te međunarodnog poreznog planiranja.
Pravilno postavljen model poslovanja od samog početka može značajno smanjiti administrativne rizike i pomoći vlasnicima nekretnina da sigurnije upravljaju svojim ulaganjima u Hrvatskoj.
