In den letzten Jahren hat sich Kroatien zu einem der attraktivsten Ziele für den Erwerb von Immobilien durch Bürger aus Österreich, Deutschland und anderen EU-Mitgliedstaaten entwickelt. Viele Eigentümer entscheiden sich anschließend für die touristische Vermietung ihrer Immobilien. Für ausländische Privatpersonen, die keine steuerlichen Ansässigen Kroatiens sind, ergeben sich daraus jedoch besondere steuerliche Verpflichtungen.

Insbesondere im Jahr 2026, in dem Steuerprüfungen und der internationale Informationsaustausch immer detaillierter werden, ist es wichtig, den Unterschied zwischen der Vermietung als ausländische Privatperson und der Vermietung über kroatische Reise- oder Tourismusagenturen zu verstehen.

Die Umsatzsteuerpflicht entsteht bereits vor der ersten Vermietung

Ein Nichtansässiger mit Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat gilt in Kroatien als umsatzsteuerpflichtig, wenn er eine Immobilie zu touristischen Zwecken vermietet.

Nichtansässige, die aufgrund der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien in Kroatien steuerpflichtig sind, müssen spätestens 15 Tage vor der ersten Vermietung einen Antrag auf Eintragung in das Umsatzsteuerregister stellen und eine kroatische Umsatzsteuer-Identifikationsnummer beantragen. Der Antrag ist bei der kroatischen Steuerverwaltung, Regionalbüro Zagreb, Abteilung für ausländische Steuerpflichtige, mittels Formular P-PDV persönlich oder per Einschreiben einzureichen.

Lohnt sich die Vermietung über eine kroatische Tourismusagentur?

Die Vermietung kann auch über eine lokale kroatische Tourismusagentur organisiert werden. Dieses Modell kann den Verwaltungsaufwand für den Eigentümer erheblich reduzieren, bringt jedoch gleichzeitig steuerliche und finanzielle Auswirkungen mit sich, die sorgfältig geprüft werden sollten.

In solchen Konstellationen benötigen Vermieter in ihrem Ansässigkeitsstaat in der Regel eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, während die kroatische Agentur in Kroatien umsatzsteuerlich registriert sein muss. Je nach Leistungsstruktur und Status der beteiligten Parteien kann das Reverse-Charge-Verfahren Anwendung finden.

Zu den Vorteilen zählen ein geringerer Verwaltungsaufwand, in bestimmten Fällen keine separate Umsatzsteuerregistrierung in Kroatien sowie die Umsatzsteuerabwicklung durch die Agentur.

Nachteile können höhere Gesamtkosten aufgrund der Umsatzsteuerregelungen, Provisionsgebühren auf Nettoeinnahmen sowie der Ausschluss vom Vorsteuerabzug sein.

Für Eigentümer, die einen passiveren Ansatz bei der Verwaltung ihrer Immobilie bevorzugen, kann dieses Modell eine praktikable Lösung darstellen. Vor einer Entscheidung sollte jedoch eine umfassende Analyse der steuerlichen Auswirkungen in beiden Ländern erfolgen.

Rechnungen sind keine bloße Formalität

Heutzutage wird ein großer Teil privater Unterkünfte über digitale Plattformen wie Booking.com, Airbnb und ähnliche Anbieter vermietet. Daher gehen viele Vermieter davon aus, dass Buchungsbestätigungen, Plattformberichte oder Zahlungsnachweise als ausreichende Dokumentation gelten.

Diese Annahme ist jedoch nicht vollständig korrekt.

Obwohl die Marktpraktiken oft einen anderen Eindruck vermitteln, richten Steuerbehörden ihre Aufmerksamkeit zunehmend auf diesen Bereich. Jeder Vermieter ist verpflichtet, für die erbrachte Beherbergungsleistung eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen. Darüber hinaus sind die korrekte Erfassung von Zahlungen, die Übereinstimmung der Preisgestaltung sowie die Führung der erforderlichen Unterlagen im Zusammenhang mit der touristischen Tätigkeit von wesentlicher Bedeutung.

In Kroatien erzielte Einkünfte können die Besteuerung in Österreich beeinflussen

Österreichische Steuerresidenten, die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Kroatien erzielen, gehen häufig davon aus, dass ihre steuerlichen Verpflichtungen mit der Zahlung der Steuer in Kroatien erfüllt sind. Dies ist jedoch nicht immer der Fall.

Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Kroatien und Österreich müssen Einkünfte aus in Kroatien gelegenen Immobilien auch den österreichischen Steuerbehörden gemeldet werden. Obwohl diese Einkünfte in Österreich in der Regel nicht erneut besteuert werden, werden sie bei der Ermittlung des progressiven Steuersatzes berücksichtigt, der auf andere steuerpflichtige Einkünfte angewendet wird.

Deshalb sollten die kroatischen und österreichischen Steuerpflichten nicht isoliert betrachtet werden. Eine rechtzeitige Analyse ihrer Wechselwirkungen kann unangenehme Überraschungen bei der jährlichen Steuerveranlagung vermeiden.

Steuerprüfungen und Datenaustausch sind heute deutlich effizienter

Digitale Buchungsplattformen, europäische Informationsaustauschsysteme und neue Meldepflichten ermöglichen den Steuerbehörden einen wesentlich schnelleren und einfacheren Zugang zu Informationen über Einkünfte aus touristischer Vermietung als noch vor wenigen Jahren.

In der Praxis bedeutet dies, dass Buchungsdaten, Zahlungen und Einnahmen zunehmend zwischen verschiedenen Verwaltungssystemen abgeglichen werden können. Dadurch wird der Spielraum für Unstimmigkeiten oder nicht deklarierte Einkünfte erheblich reduziert.

Für ausländische Immobilieneigentümer, die in mehreren Ländern tätig sind, wird eine rechtzeitige und korrekte Strukturierung ihrer Geschäftstätigkeit daher immer wichtiger. Die steuerliche Behandlung der Einkünfte sollte sowohl national als auch international konsistent und rechtskonform gestaltet werden.

Wie kann CONEO Croatia helfen?

CONEO Croatia unterstützt in- und ausländische Immobilieneigentümer in den Bereichen Steuerberatung, Unternehmensregistrierung, Umsatzsteuer- und Umsatzsteuer-Identifikationspflichten sowie internationale Steuerplanung.

Ein von Anfang an richtig aufgebautes Geschäfts- und Steuermodell kann administrative Risiken erheblich reduzieren und Eigentümern helfen, ihre Investitionen in Kroatien sicherer und effizienter zu verwalten.