Der kroatische Immobilienmarkt verzeichnet seit Jahren ein anhaltendes Interesse sowohl von inländischen als auch von internationalen Investoren. Mit steigenden Immobilienpreisen und einer zunehmenden Professionalisierung des Marktes wird die Investition in Immobilien immer mehr zu einer strategischen Investitionsentscheidung und nicht mehr nur zu einer Frage von Lage und Kaufpreis.
Eine der wichtigsten Fragen zu Beginn einer Investition betrifft die Wahl der rechtlichen und steuerlichen Struktur: Soll die Immobilie als Privatperson oder über eine Gesellschaft, in der Regel eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.), erworben werden?
Obwohl beide Modelle ihre Vorteile haben, zeigen steuerliche Aspekte häufig, dass insbesondere bei Investitionsprojekten der Erwerb über eine Gesellschaft die effizientere Lösung sein kann.
Die Umsatzsteuer bei Neubauten als entscheidender Faktor
Der Erwerb eines Neubaus in Kroatien unterliegt grundsätzlich der Mehrwertsteuer in Höhe von 25 %. Genau hier liegt der wesentliche Unterschied zwischen Privatpersonen und Gesellschaften.
Für Privatpersonen stellt die Mehrwertsteuer einen endgültigen Kostenfaktor dar, der nicht zurückgefordert werden kann. Unternehmen, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, können hingegen die Vorsteuer geltend machen, sofern die Immobilie für steuerpflichtige Geschäftszwecke genutzt wird.
In der Praxis bedeutet dies, dass eine Privatperson bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro zuzüglich 25 % Mehrwertsteuer insgesamt 250.000 Euro bezahlt. Seit dem 1. Januar 2025 besteht jedoch für junge Käufer einer ersten Neubauimmobilie die Möglichkeit, 50 % der gezahlten Mehrwertsteuer zurückzuerhalten, wodurch sich die tatsächlichen Anschaffungskosten deutlich reduzieren können.
Eine Gesellschaft kann hingegen die gesamte Vorsteuer zurückfordern, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dadurch reduziert sich der effektive Investitionsaufwand auf 200.000 Euro.
Gerade bei Investoren, die die Immobilie gewerblich nutzen oder später veräußern möchten, ist dieser Unterschied häufig ausschlaggebend für die Wahl der Investitionsstruktur.
Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer?
Die steuerliche Behandlung eines Immobilienkaufs in Kroatien hängt von der Art der Transaktion und dem Status des Verkäufers ab.
Die Mehrwertsteuer kommt insbesondere bei Neubauten oder Verkäufen durch umsatzsteuerpflichtige Unternehmer zur Anwendung. Für vorsteuerabzugsberechtigte Investoren kann sie wirtschaftlich neutral sein.
Die Grunderwerbsteuer von 3 % wird in der Regel bei Transaktionen außerhalb des Mehrwertsteuersystems erhoben, beispielsweise beim Kauf von Privatpersonen oder bei Immobilien, die länger als zwei Jahre genutzt wurden. Diese Steuer stellt grundsätzlich einen endgültigen Kostenfaktor dar.
Unter bestimmten Voraussetzungen, etwa beim Erwerb der ersten Immobilie zur Eigennutzung, kann jedoch ein Anspruch auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer bestehen.
Für Investoren liegt der wesentliche Unterschied nicht nur im Steuersatz, sondern vor allem in den Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung. Während die Mehrwertsteuer unter bestimmten Voraussetzungen neutralisiert werden kann, bleibt die Grunderwerbsteuer in den meisten Fällen ein endgültiger Aufwand.
Privatperson oder Gesellschaft?
Der Erwerb als Privatperson ist administrativ einfacher und mit geringeren regulatorischen Anforderungen verbunden. Gleichzeitig sind die Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung begrenzt.
Der Erwerb über eine Gesellschaft bietet deutlich mehr steuerliche und wirtschaftliche Vorteile. Neben dem Vorsteuerabzug können auch laufende Kosten wie Instandhaltung, Finanzierungszinsen und Abschreibungen steuerlich berücksichtigt werden.
Darüber hinaus erleichtert diese Struktur die Verwaltung mehrerer Immobilien und die professionelle Entwicklung eines Immobilienportfolios.
Zwar verursacht die Führung einer Gesellschaft zusätzliche Verwaltungs- und Buchhaltungskosten, doch werden diese bei größeren Investitionen häufig durch die steuerlichen Vorteile mehr als ausgeglichen.
Zusätzliche Kosten und steuerliche Verpflichtungen
Bei der Beurteilung einer Immobilieninvestition sollten auch weitere Kosten berücksichtigt werden, darunter Immobiliensteuer, kommunale Abgaben, Rücklagenzahlungen und laufende Instandhaltungskosten.
Werden Mieteinnahmen erzielt, greifen zusätzlich die Vorschriften zur Einkommensbesteuerung. Für ausländische Investoren kommen häufig auch internationale steuerliche Aspekte hinzu.
Bei Investitionen über eine Gesellschaft können viele dieser Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden, was die Gesamtsteuerbelastung reduziert.
Ausländische Investoren und Investitionsstrukturen
Als Mitglied der Europäischen Union ist Kroatien grundsätzlich offen für ausländische Investoren. In der Praxis werden größere Investitionen jedoch häufig über kroatische Gesellschaften strukturiert, da eine dauerhafte wirtschaftliche Tätigkeit in vielen Fällen die Errichtung einer lokalen rechtlichen Präsenz erfordert.
Diese Struktur erleichtert die Verwaltung der Mehrwertsteuer, sorgt für mehr Rechtssicherheit bei der Besteuerung von Einkünften und verbessert die Einhaltung lokaler Vorschriften. Zudem schafft sie Flexibilität für zukünftige Entwicklungen wie Vermietung, Verkauf oder Erweiterung des Immobilienportfolios.
Fazit
Die Entscheidung zwischen dem Erwerb einer Immobilie als Privatperson oder über eine Gesellschaft ist weit mehr als eine formale Frage. Sie hat unmittelbare Auswirkungen auf die Rentabilität der Investition.
Während der Erwerb als Privatperson häufig für die Eigennutzung geeignet ist, erfordern renditeorientierte Investitionen in der Regel einen strukturierten Ansatz. In solchen Fällen bietet die Investition über eine Gesellschaft oftmals höhere Steuereffizienz, bessere Kostenkontrolle und langfristige Nachhaltigkeit.
Aufgrund der Komplexität der steuerlichen Vorschriften empfiehlt es sich, die optimale Investitionsstruktur bereits vor dem Immobilienkauf festzulegen.
Für eine individuelle Analyse Ihrer Investitionsstruktur steht Ihnen das Team von CONEO Croatia gerne zur Verfügung.
