Kupnja i nasljeđivanje nekretnina među najčešćim su načinima stjecanja imovine u Hrvatskoj. Pritom se nekretninama, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, smatraju građevine i zemljišta (poljoprivredna, građevinska), ali ne i novoizgrađene nekretnine koje se oporezuju prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost. Porezna obveza nastaje u trenutku pravomoćnosti sudske odluke kao i zaključivanjem ugovora čiji je predmet stjecanje nekretnine. Nastanak porezne obveze treba prijaviti ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina u roku od 30 dana od dana njezina nastanka. Osnovica na koju se obračunava porez po stopi od 4% je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Međutim, kada je riječ o nasljeđivanju, često postoji pogrešno uvjerenje da se na svaku naslijeđenu nekretninu automatski plaća porez. U praksi to nije slučaj.

Porezni tretman nasljeđivanja ovisi o vrsti imovine, odnosu između ostavitelja i nasljednika, načinu stjecanja te posebnim okolnostima svakog pojedinog slučaja. Upravo zato važno je razumjeti kada nastaje porezna obveza, tko ostvaruje zakonska oslobođenja i koje su administrativne obveze prema Poreznoj upravi.

Tko je obveznik plaćanja poreza na nasljedstvo i darove?

Porezni obveznici mogu biti domaće i strane fizičke ili pravne osobe koje u Republici Hrvatskoj stječu nekretninu nasljeđivanjem, darovanjem ili drugim načinom stjecanja na koje se plaća porez na nasljedstva i darove.

To znači da činjenica da je nasljednik strani državljanin ili porezni rezident druge države sama po sebi ne isključuje porezne obveze u Hrvatskoj ako se nekretnina nalazi na području Republike Hrvatske.

Kada se porez na naslijeđenu nekretninu ne plaća?

Porezna oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade primjenjuju se kada se stjecanje čini:

✅ Bračni drug, izvanbračni drug, formalni i neformalni životni partner, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem oslobođeni su plaćanja poreza pri nasljeđivanju nekretnina.

✅ Bivši bračni drugovi, bivši izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri kada uređuju svoje imovinske odnose.

✅ Pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje nekretnine Važno je naglasiti da se svaka situacija procjenjuje zasebno, zbog čega je prije prijenosa vlasništva preporučljivo provjeriti primjenjuju li se uvjeti za porezno oslobođenje.

Nasljeđivanje gotovine, novčane tražbine, vrijednosnog papira i pokretnine

Osim nekretnina, predmet nasljeđivanja mogu biti i različiti oblici financijske imovine poput novca na računima, novčane tražbine, vrijednosni papiri ali i pokretnine.  Porez na nasljedstva i darove obračunava se po stopi od 4 % na gotov novac, novčane tražbine, vrijednosne papire te pokretnine čija pojedinačna tržišna vrijednost na dan nastanka porezne obveze prelazi 6.700,00 eura. Porezna osnovica utvrđuje se nakon umanjenja za dugove i troškove koji se odnose na imovinu koja podliježe oporezivanju.

Iako se često smatra da je postupak prijenosa takve imovine jednostavan nakon pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju, u praksi je potrebno provjeriti postoje li porezne ili administrativne obveze koje ovise o vrsti imovine, načinu njezina evidentiranja i državi u kojoj se nalazi.

Porezna oslobođenja pri nasljeđivanju i darovanju gotovine, novčane tražbine, vrijednosnog papira i pokretnine:​

• bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s umrlim ili darovateljem,
• fizičke i pravne osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje, odnosno daje pokretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom,
• Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne uprave i tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, javne ustanove, vjerske zajednice, zaklade i fundacije, Crveni križ i neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći sukladno posebnom propisu
• ​fizičke i pravne osobe kada primaju darove (donacije) za svrhe utvrđene posebnim propisima.

Porez se ne plaća ako se na naslijeđeni ili darovani gotov novac, tražbine, vrijednosnice ili pokretnine već plaća neki drugi porez prema posebnom propisu — npr. ako se dobitak od otuđenja vrijednosnih papira oporezuje kao dohodak od kapitala prema Zakonu o porezu na dohodak.

Napomena: Izvanbračni partner ne nalazi se izrijekom u popisu oslobođenih osoba u čl. 9. Zakona o lokalnim porezima, što u praksi može biti sporni slučaj koji zahtijeva konzultaciju s Poreznom upravom ili poreznim savjetnikom.

Na što posebno treba obratiti pozornost?

Prilikom nasljeđivanja financijske imovine preporučljivo je utvrditi nekoliko ključnih činjenica prije samog prijenosa vlasništva.

Prije svega potrebno je utvrditi o kojoj se vrsti imovine radi. Porezni tretman može se razlikovati ovisno o tome nasljeđuju li se vrijednosni papiri, novčana sredstva, udjeli u investicijskim fondovima ili poslovni udjeli.

Jednako je važno provjeriti gdje je financijska imovina registrirana ili se vodi. Ako se nalazi izvan Republike Hrvatske ili je povezana s inozemnim financijskim institucijama, mogu se primjenjivati dodatna pravila i administrativni postupci.

Kod međunarodnih slučajeva preporučljivo je provjeriti postoji li obveza prijave ili oporezivanja u drugoj državi te primjenjuju li se međunarodni ugovori kojima se izbjegava dvostruko oporezivanje.

Međunarodni elementi mogu značajno utjecati na porezni tretman

Sve je više slučajeva u kojima nasljednici žive u inozemstvu ili se financijska imovina nalazi kod stranih banaka, brokerskih kuća ili investicijskih društava.

U takvim situacijama nije dovoljno analizirati samo hrvatske propise. Potrebno je provjeriti porezne propise države u kojoj se imovina nalazi, kao i države porezne rezidentnosti nasljednika. U pojedinim slučajevima mogu postojati dodatne obveze prijave naslijeđene imovine ili izvještavanja nadležnim poreznim tijelima.

Što je potrebno prijaviti Poreznoj upravi?

U većini slučajeva porezni obveznici ne moraju samostalno dostavljati dokumentaciju Poreznoj upravi.Nakon što rješenje o nasljeđivanju postane pravomoćno, sudovi i javni bilježnici elektroničkim putem dostavljaju potrebne podatke Poreznoj upravi.

Međutim, postoje situacije kada je porezni obveznik dužan sam prijaviti stjecanje nekretnine. To se odnosi na slučajeve kada isprava o stjecanju nije donesena od strane suda ili javnog bilježnika.

U tom slučaju prijava se podnosi nadležnoj ispostavi Porezne uprave u roku od 30 dana od dana nastanka isprave.

Važno je napomenuti da osobe koje ostvaruju zakonsko oslobođenje od plaćanja poreza više u pravilu ne dobivaju posebno rješenje o oslobođenju, već Porezna uprava donosi rješenje samo kada utvrđuje poreznu obvezu.

Koju dokumentaciju je dobro pripremiti?

Iako se velik dio postupka provodi službenim putem, preporučuje se unaprijed pripremiti dokupravomoćno rješenje o nasljeđivanju

• OIB nasljednika
• zemljišnoknjižni izvadak (kod nekretnina)
• katastarske podatke, ako su potrebni
• dokumentaciju o financijskoj imovini (potvrde banaka, brokerskih kuća, registara vrijednosnih papira ili drugih financijskih institucija, prema potrebi)
• procjenu tržišne vrijednosti imovine ako ju zatraži Porezna uprava
• dokaz o poreznoj rezidentnosti kod međunarodnih slučajeva
• ostalu dokumentaciju koju zatraži Porezna uprava.

Za provjeru zemljišnoknjižnog stanja može se koristiti sustav Uređena zemlja.

Najčešći porezni rizici

U praksi se najčešće pojavljuju sljedeće situacije:

• pogrešna pretpostavka da se porez ne plaća
• nepoznavanje zakonskih oslobođenja
• neprijavljivanje stjecanja nekretnine kada postoji obveza prijave
• međunarodni slučajevi u kojima postoje porezne obveze u više država
• nepoznavanje posebnih pravila za financijsku imovinu
• nepotpuna dokumentacija koja usporava postupak.

Pravodobna provjera poreznog statusa može spriječiti naknadne porezne korekcije, obračun zateznih kamata i dodatne administrativne troškove.

Zaključak

Nasljeđivanje nije samo pitanje prijenosa vlasništva, već i pravilnog razumijevanja poreznih propisa koji se primjenjuju na različite vrste imovine.

Iako su najbliži članovi obitelji u velikom broju slučajeva oslobođeni plaćanja poreza kod nasljeđivanja nekretnina, svaku je situaciju potrebno analizirati zasebno. To je posebno važno kada je predmet nasljeđivanja financijska imovina ili kada postoji međunarodni element koji može utjecati na porezni tretman.

Prije prijenosa vlasništva preporučljivo je provjeriti porezni status konkretne imovine, moguće porezne obveze te osigurati da su sve obveze prema Poreznoj upravi ispunjene na vrijeme.

Ako imate pitanja o oporezivanju nasljeđivanja nekretnina ili financijske imovine ili vam je potrebna stručna analiza poreznih obveza, obratite se stručnjacima CONEO Croatia.